更新：2026-07-05 22:39:36
2026年4月14日晚间，恒大物业（06666.HK）发布公告称，公司获清盘人告知股票十倍杠杆，控股股东中国恒大及CEG Holdings（“潜在卖方”）已与一名选定投标人（“潜在买方”）签订排他性协议，双方将就恒大物业51.016%的股权展开为期30个工作日的排他性谈判。
这是恒大物业自2025年9月正式启动出售流程以来，发布的最具确定性的一次公告。若谈判顺利，恒大物业最快将于2026年5月迎来新东家，但尽调、监管审批仍是交易落地的潜在挑战。
截至4月14日，潜在卖方合计持有恒大物业51.016%的股份，该部分股权正是此次潜在交易的核心标的。目前潜在卖方与潜在买方正就潜在交易的正式买卖协议条款进行磋商，双方尚未就潜在交易达成任何正式或具有法律约束力的协议，交易最终能否落地仍存在不确定性。
历时七月，从广泛询价进入封闭谈判
恒大物业控股权出售事宜最早可追溯至2021年。彼时，该公司曾被作为优质标的摆上货架，合生创展曾拟以200.4亿港元收购50.1%股权，但该交易最终搁浅。
此后，恒大物业的出售一度搁置。直至2025年9月11日，恒大物业公告收到中国恒大及CEG Holdings共同及个别清盘人发出的接洽函，股权处置事项再度提上日程。2025年11月14日，清盘人邀请选定的投标人查阅恒大物业进一步资料，并要求于月底前提交经更新的非约束性意向要约方案；12月19日，清盘人已收到若干选定的投标人提交的经更新非约束性意向要约，并称无意考虑任何新的非约束性意向要约。
进入2026年，交易进程明显加速。1月13日，清盘人要求选定的投标人于月底前提交经更新的要约方案；2月6日，已收到若干选定的投标人提交的经更新要约方案；4月14日，排他性协议正式签署。
在这一过程中，华润万象生活、中海物业、保利物业等都曾是接盘的“绯闻对象”，但相关方先后予以澄清。
今年2月，据媒体报道，太盟投资集团（PAG）与广东省旅游控股集团有限公司均对恒大物业相关股权表达了收购意向，两个潜在接盘方已与清盘人接洽。此前也有媒体报道，中国恒大清盘人已选定广东旅控集团进行独家谈判。
2025年营收136.78亿元，净流动资产四年首次转正
恒大物业的最新财务数据显示，公司经营基本面已呈现显著修复态势。2025年全年，恒大物业实现营业收入约136.78亿元，同比增长约7.2%；毛利润约25.04亿元，同比增长约2.5%；集团净利润约10.09亿元，同比下降约2.2%；公司拥有人应占利润约9.86亿元。
截至2025年末，恒大物业在管面积约6.01亿平方米，年内累计新签约第三方面积约4500万平方米，合同年饱和收入超人民币11亿元，同比增长约7.3%。来自第三方的收入占总营收的99.8%，较2024年进一步提升。
更值得关注的是财务结构层面的改善。截至2025年12月31日，恒大物业净流动资产录得正值8750万元，较2024年末的-9.69亿元实现历史性转变，流动比率从0.87倍升至1.01倍。
这是公司自2021年以来历时四年财务修复的标志性节点，意味着历史包袱基本出清，资产负债表正式进入常态化运营阶段。同期，现金及现金等价物约41.89亿元，同比增长约55.3%，无任何银行借款，资本负债比率为零。
克而瑞物管指出，审计师在2024年年报中出具“持续经营重大不确定性”强调段，依据正是流动负债净额近10亿元，这一前提在2025年已经消除。若2026年中报维持净流动资产为正，这条警示将正式从审计报告中消失，对公司估值的象征意义不可低估。
上市五年，从千亿市值高峰到估值重塑
恒大物业于2020年12月2日在港交所主板上市，发行价为每股8.80港元，预计募集资金净额约69.16亿港元。上市首日，恒大物业开盘报8.84港元，截至当日收盘报收8.78港元，总市值约949亿港元，暂列港股物业股市值第二，仅次于碧桂园服务。
巅峰时期的2021年2月，公司市值高达2000亿港元。此后，受多重因素影响，物业股估值整体回落。截至2026年4月15日，恒大物业收盘报1.19港元/股，市值约128.65亿港元，距市值高点已跌去逾1800亿港元。
尽管估值大幅缩水，恒大物业的业务基本盘依然扎实。截至2025年12月31日，公司业务遍布全国近300个主要城市，管理超3000个项目，在管业主户数超400万户，管理业态涵盖住宅、商写、主题乐园、产业园、康养项目等。
在规模扩张方面，恒大物业上市后曾进行过重要并购。2021年1月，恒大物业斥资15亿元全资收购浙江亚太酒店物业服务有限公司，新增超8000万平方米在管面积，进一步延伸了多元化业态服务布局。
或成为物管行业规模最大的资产交易之一
恒大物业的控股权转让，是近年物业管理行业规模最大、关注度最高的资产交易之一。以当前恒大物业约128亿港元市值粗略计算，51%股权的收购代价将超65亿港元。
若交易最终落地，接盘方的背景、资金实力以及未来整合方案，将对行业格局产生深远影响。业内普遍认为，伴随着恒大物业经营逐渐回归正轨，上市公司的估值有望得到修复。
当前，潜在卖方与潜在买方仍在就正式买卖协议条款进行磋商。按照排他性协议的约定，谈判期限为30个工作日，预计谈判结果将于5月内揭晓。南方+记者将密切关注潜在买方的最终身份、交易对价、审批进展以及控股权变更后恒大物业的经营战略调整等后续安排。
南方+记者 周中雨股票十倍杠杆
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